【大纪元2014年02月21日讯】（大纪元记者李平多伦多编译报导）多伦多的上空，近年来到处是施工起重机，许多不禁担心，加国房市正处于泡沫边缘，房市崩盘似乎即将到来。去年12月，央行报告特别提到，多市共管公寓楼市可能会出现大幅调整，还有可能波其它房市，从而严重震盪地产经济。
购楼热情挡不住
联邦财长范赫提多年来也一直忧心多市共管公寓楼市过热，他在前年4月曾对环球邮报说，自己经常听到公共公寓开发业内人士抱怨，有些开发商根本没计划，只是一味建、建、建，只到没人买才肯罢手。
的确，RealNet数据显示，过去10年多伦多共管公寓楼市一片红火，新楼价格飙升了70%多，令投资者兴奋不已。但近年来楼市却不那么令人振奋：交易量已连续下滑2年，市场还有1.8万套尚未找到买家，虽仍有大量新楼项目不断涌入市场，但楼价涨幅几乎停滞。
29岁的皇银风险经理哈比布扎德（Babak Habibzadeh）2年前，购买了自己的第一套共管公寓，用于出租，自己和父母同住。由于出租回报令人满意，最近他又花36万购买了市中心一个601尺的1加1小居室。他说，无论是自住，还是出租，都是一项不错的投资。
正是大量像哈比布扎德这样的买家和CentreCourt这样的开发商，坚定的支持着多市的楼市，坚信市场还远未饱和。
CentreCourt开发公司总裁霍夫曼（Andrew Hoffman）说，一方面，越来越多的年轻职业人士希望能在市中心生活，另一方面单屋和出租公寓开发日益下滑，都说明共管公寓开发正好满足城市住宅市场需求。
去年11月，环球邮报记者有幸被霍夫曼邀请列席CentreCourt 公司Core Condos共管公寓项目的开发会议，对共管公寓项目从立项到真正开发的整个开发过程有了更直接的第一手认识，同时也揭示了全国共管公寓市场红火背后的真正经济驱动力。
找地皮位置和价格第一位
CentreCourt公司总裁霍夫曼在建立自己的公司之前，在Menkes开发公司效力21年，并一路爬到执行长的位置。公司副总裁是29岁年轻有为的哥伦比亚商学院MBA高材生维拉尼（Shamez Virani），Core Condos项目是2人联手后的第4个项目。
和此前3个项目一样，项目第一步是找地，找地过程中，地理位置和价格是第一位，因为这2项直接关系到项目成本和开发商及投资者回报。看了50块地后，终于敲定市中心Eaton 购物中心和瑞尔森大学附近的Shuter街上的一块地。
这块地的原主人是有着28年购物中心开发经验的菲德曼（Bruce Feldman）。菲德曼2011年买下这块地时，就打算将它开发成共管公寓。和市府几经谈判后，菲德曼最终决定项目总楼层为24层，同意保留临街镇屋的乔治建筑风格，替换旧楼的出租公寓，为市府提供160万用于当地改造，以及留足80多个停车位。
但因多伦多共管公寓独自开发风险大，菲德曼希望找其它开发商合作。此时，霍夫曼找上门，两人一拍即合。霍夫曼同意按菲德曼当初买地的1000万原价买下地皮，并将部份开发利润分给他。
资金来源
去年11月双方达成交易后，CentreCourt项目开发组立即行动起来。霍夫曼决定项目规划、设计和单元发售在3个月内完成，因为每耽误一分钟，就会使投资者年回报受损，最终为此买单的还是买家。
多伦多的共管公寓项目开发中，开发商通常只承担一小部份成本，其它大部份成本来自那些愿意为几年后才能入住的公寓支付大笔首付的买家。Centre Court项目也不例外。
以Core Condos为例，项目总成本为6500万，CentreCourt初期从第3方筹资520万，其中一半用于购买地皮，其它成本则来自开发商及其合伙方（通常为机构投资者），直到项目开工。
施工资金通常来自银行贷款，通常占总资金成本的一半多。但要获得银行贷款，银行通常要求开发商至少成功预售75%的单元，而且买家首付还得至少为20%。开发商和机构合伙人还得为贷款的3分之1或以上提供保证。
吸引机构投资方不难
由于霍夫曼的此前几个项目都很成功，为机构投资合伙方带来20%以上的年投资回报，业内信誉极佳，吸引像DREAM CMCC Capital基金这样的不畏惧外界流言的优质投资者一点都不难。DREAM执行长库珀（Michael Cooper）说，现在人口大量涌入多伦多，加上单屋项目开发少，人们总得找房子住，因此多屋式住宅肯定吃香。
数据显示，2008-2012年期间，多伦多每年平均近2.04万套共管公寓开工，目前新楼供应远超潜在人口增长。
加拿大按揭经纪协会首席经济师唐宁（Will Dunning）说，未来几年多伦多年需1.28-1.58万套公寓，但因10多年前公寓开发滞缓，再加上未来需求强劲，开发速度有可能放缓，因此未来楼市不会崩溃。
但也有投资者退出，如投资CentreCourt前2个公寓项目的波士顿Alcion Ventures地产基金总裁兹也夫（Martin Zieff）透露，近年多伦多共管公寓投资利润较北美其它地区薄，市场开始减缓，因此于2011年就已经决定停止投资多市共管公寓。
设计新潮 吸引年轻人
经过室内设计、建筑设计、机械工程设计、结构工程设计和电气设计等多个设计顾问组3个月的共同合作，最终敲定项目大楼内共设3部电梯，20%单元为单间，25%为2居室，其余为1居室或1加1居室（最小单元面积仅390尺，还不到郊区一个主卧的面积），所有厨房和卫生间都保留同样尺寸，方便大量批发进货。
此外，还针对年轻消费群体喜好，留置24英吋内置洗碗机（24英吋比18英吋价格更便宜），同时留置饮料咖啡吧、瑜伽健身房、游泳池、影院和室外篝火区等公共娱乐休闲设施。
预售火爆 令人尖叫
在项目起名上，项目开发组也是颇费心机，最后决定就叫Core Condos，以强调其市中心的地理优势。名字敲定后，开始品牌和市场推广。经过探讨，决定单间起价为30大几万，2居室售价77.5万。
和其它开发商为铂金房产经纪提供优先权不同，Core Condos接受任何房产经纪工作表，目的就是想尽快售出。今年1月3日项目推出5天内，霍夫曼就和维拉尼两人分配好了单元。到週日上午，就有80%单元成功售出。看到形势一片大好，项目组决定将每个单元价格再提1万元，到週末时，近85%单元售出。
在目前大多数人都不看好共管公寓的情况下，Core Condos项目从买地到几乎所有单元成功售出，只花了短短近10週时间，而且是在1月初人们都还沉浸在节日慵懒气氛中的极端淡季情况下，就成功预售所有单元，这一成绩令所有人都大吃一惊。◇
(责任编辑：文凤)